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Impactos da legislação ambiental nas incorporações urbanas

Scherer Schmidt
Scherer Schmidt 31 de julho de 2025
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Fernando Bruno Crestani analisa como a legislação ambiental influencia o planejamento e a viabilidade de novas incorporações.
Fernando Bruno Crestani analisa como a legislação ambiental influencia o planejamento e a viabilidade de novas incorporações.
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A legislação ambiental exerce influência direta sobre o desenvolvimento urbano e o mercado imobiliário. De acordo com Fernando Bruno Crestani, especialista em planejamento urbano e sustentabilidade no setor imobiliário, compreender os efeitos dessas normas é essencial para garantir a viabilidade técnica, jurídica e econômica de novos empreendimentos.

Contents
O que diz a legislação ambiental e como ela afeta os projetosLicenciamento ambiental: um processo técnico e estratégicoPlanejamento sustentável como diferencial competitivoRelação com políticas públicas e zoneamento urbanoMitigação de riscos e segurança jurídicaMeio ambiente como parte essencial do ciclo da incorporação

O que diz a legislação ambiental e como ela afeta os projetos

No Brasil, a legislação ambiental é composta por um conjunto robusto de normas federais, estaduais e municipais. A Lei nº 6.938/1981, que institui a Política Nacional do Meio Ambiente, e a Resolução CONAMA 001/1986, que trata do licenciamento ambiental, são exemplos de dispositivos que orientam o uso do solo, a proteção de recursos naturais e a obrigatoriedade de estudos de impacto ambiental.

Segundo Fernando Bruno Crestani, a incorporação urbana precisa respeitar áreas de preservação permanente (APPs), limites de uso do solo, critérios de impermeabilização, manejo de resíduos, controle de ruído, entre outros aspectos. O descumprimento dessas regras pode levar à paralisação da obra, multas elevadas e até a inviabilização do projeto.

Licenciamento ambiental: um processo técnico e estratégico

O licenciamento ambiental é uma das etapas mais críticas e complexas para incorporadoras. Ele envolve a obtenção de diferentes licenças — prévia, de instalação e de operação —, e pode demandar estudos como o EIA/RIMA (Estudo e Relatório de Impacto Ambiental), relatórios simplificados ou pareceres técnicos específicos.

Fernando Bruno Crestani indica que o sucesso desse processo depende de uma análise antecipada da legislação local e do engajamento de uma equipe multidisciplinar, que integre engenheiros, biólogos, advogados e arquitetos. O alinhamento entre as exigências legais e o conceito do empreendimento é crucial para evitar retrabalhos e atrasos.

Planejamento sustentável como diferencial competitivo

Mais do que obrigação, seguir a legislação ambiental tem se tornado uma vantagem estratégica. Incorporadoras que integram práticas sustentáveis desde a concepção do projeto ganham respaldo social, maior facilidade na aprovação junto aos órgãos competentes e visibilidade positiva no mercado.

Assim como frisa Fernando Bruno Crestani, empreendimentos com soluções de eficiência hídrica, gestão de resíduos, preservação da vegetação nativa e mobilidade sustentável têm maior apelo junto ao consumidor e podem ser valorizados em até 30% quando certificados por selos como LEED ou AQUA-HQE.

Incorporar com responsabilidade ambiental é essencial — como destaca Fernando Bruno Crestani.
Incorporar com responsabilidade ambiental é essencial — como destaca Fernando Bruno Crestani.

Relação com políticas públicas e zoneamento urbano

As normas ambientais também se conectam com políticas de ordenamento territorial e zoneamento. Muitos municípios adotam Planos Diretores que incluem diretrizes ambientais, limitando a densidade construtiva em áreas sensíveis, incentivando o adensamento em regiões consolidadas e exigindo contrapartidas ambientais para grandes empreendimentos.

De acordo com Fernando Bruno Crestani, a antecipação ao conteúdo desses planos é fundamental para o sucesso da incorporação. A falta de diálogo com as autoridades locais ou o desconhecimento das políticas públicas vigentes pode comprometer o licenciamento e gerar custos adicionais inesperados.

Mitigação de riscos e segurança jurídica

Incorporar aspectos ambientais ao planejamento não é apenas uma questão ética ou mercadológica, mas também jurídica. A responsabilidade ambiental do empreendedor é objetiva, ou seja, independe de culpa. Isso significa que, em caso de dano ambiental, a incorporadora pode ser responsabilizada mesmo sem intenção de causar o impacto.

Conforme destaca Fernando Bruno Crestani, empresas que atuam preventivamente, com laudos técnicos bem fundamentados e registros formais de todos os procedimentos, conseguem mitigar riscos, assegurar a governança do projeto e construir uma imagem institucional sólida e confiável.

Meio ambiente como parte essencial do ciclo da incorporação

A legislação ambiental é uma realidade incontornável no processo de incorporação urbana. Atuar em conformidade com ela exige atenção, especialização e estratégia, mas também oferece oportunidades de inovação, diferenciação e valorização.

Num cenário de cidades mais exigentes e consumidores mais conscientes, as incorporadoras que integram a sustentabilidade ao seu DNA não apenas evitam sanções, mas se posicionam como protagonistas de uma transformação urbana alinhada com o futuro.

Autor: Scherer Schmidt

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